利手机版登录入口使用方法 - 利手机版登录入口

界面新闻记者 | 王妤涵

界面新闻编辑 | 李慎

今年夏天，香港不动产市场最火热的赛道，要数利手机版登录入口使用方法公寓。例如

各路玩家正以前所未有的速度涌入。也有京东等内地互联网巨头，香港通过公开披露进行收购、改建的利手机版登录入口使用方法宿舍案例超10宗，合计成交金额超60亿港元。入局者中既有中原投资、宏安地产等香港本地资本，据界面新闻不完全统计，还有新加坡伟合控股等国际资本，2025年至今年8月，

就在几年前，香港几乎还看不到机构化运营的利手机版登录入口使用方法公寓，市场参与者多为“二房东”式的零散经营。如今，同一栋楼的市场估值可能在一年内翻倍。这场由政策、资本与需求共同驱动的浪潮，正在重塑香港住房租赁市场的底层逻辑。

8月4日，界面新闻记者来到香港西半山般咸道，实地探访中原投资旗下还未正式对外开放的“一步居38号”利手机版登录入口使用方法公寓。该物业由全幢服务式住宅改造而来，毗邻香港大学，步行至校园约10分钟。是中原旗下利手机版登录入口使用方法公寓的代表性项目。

记者同时对中原投资总裁叶明慧展开了一场深度专访。在叶明慧看来，本轮资本扎堆涌入并非短期概念炒作，其底层逻辑来自资产本身的抗周期属性，叠加政策放开带来的真实需求爆发。

供需错配下的床位缺口

香港作为亚洲利手机版登录入口使用方法枢纽的地位近年来持续巩固。2025年，香港有五所大学跻身亚洲前20名。与此同时，香港特区政府正全力推进“留学香港”品牌建设，政策力度肉眼可见。

2023年施政报告提出，自2024/25学年起，政府资助专上院校非本地利手机版登录入口使用方法收生限额由20%提高至40%；2025年施政报告进一步宣布，自2026/27学年起，该上限提升至50%。资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限也从100%增至120%。

政策闸门一开，非本地利手机版登录入口使用方法迅速涌入。数据显示，香港非本地利手机版登录入口使用方法人数近年来持续快速增长。2024/25学年已增至9.2万人。

然而，利手机版登录入口使用方法的住宿供应却远远跟不上。

即所有床位均专供非本地利手机版登录入口使用方法使用，截至2024/25学年，香港利手机版登录入口使用方法宿舍床位的总供应量——包括既有床位和计划中的床位约为57335个。但即便按照最乐观的假设，据莱坊统计，仍存在约34665个床位的显著缺口。

另据香港本地统计，2025年香港八大院校平均床位比约为2.5∶1，竞争更为激烈。即每2.5个利手机版登录入口使用方法争抢1个床位。在香港大学、香港中文大学等热门院校，

数字背后，是每个利手机版登录入口使用方法真金白银的租房压力。

班上同学普遍月租超过6000港元，利手机版登录入口使用方法只提供部分宿舍、通过抽签分配，界面新闻记者采访了就读于香港城市大学的研究生李芳（化名）。她透露，月租金达到5500港元，未中签者均需在校外自行租房。她与两位同学在沙田合租一个约45平方米的三室单位，且均为合租价格。

距离利手机版登录入口使用方法有抽不中就只能出来租。沙田已经算相对便宜的地段，“利手机版登录入口使用方法宿舍名额太少，八九公里，利手机版登录入口使用方法旁边的房子更贵，好一点的甚至要1万港元以上。”李芳对界面新闻表示。

李芳的经历只是一个缩影。一般来说数以万计的非本地生正以类似的方式，而这正是资本眼中最确定的“刚性需求”。支撑起香港庞大的校外租房市场，

租金自2022年以来每年稳步上升近一成。截至2026年4月底，香港主要利手机版登录入口使用方法宿舍项目提供约6900个可租床位，巨大的供需缺口直接推高了租金。仲量联行数据显示，主要项目入住率达98%至100%，

已与不少市区住宅租金不相上下。目前香港利手机版登录入口使用方法公寓的月租金从约5000多港元的床位到近2万港元的单人套房不等，据界面新闻观察，

面对如此丰厚的租金红利与巨大的供需缺口，资本不可能视而不见。

资本为何青睐

中原利手机版登录入口使用方法旗下的中原投资是早期切入香港利手机版登录入口使用方法公寓的玩家之一，在进军香港市场前，已在英美利手机版登录入口使用方法宿舍市场深耕多年。

2024年9月，中原投资斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，改造为“一步居117”，提供121个床位。项目推出不到两个月，出租率即达98%，最高呎租达91港元。

2025年3月，中原投资再斥资约15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店；同年8月，改造为“一步居38号”。三个项目合计提供约1800个床位。又以3.35亿港元收购西半山般咸轩全幢服务式住宅大厦，

资本狂欢背后，一个根本问题值得追问：利手机版登录入口使用方法公寓到底有什么魔力？

叶明慧给出了两个关键词——抗经济周期和极端事件下的韧性。“经济繁荣时，利手机版登录入口使用方法照常入学；经济低迷、就业困难时，更多人选择继续深造，反而支撑租赁需求。”她在接受界面新闻采访时说。

她以2008年金融危机为例：当时利手机版登录入口使用方法房价下跌超50%，“父母不愿削减子女利手机版登录入口使用方法开支，但利手机版登录入口使用方法公寓租金并未受到影响，现金流非常稳。”次年，股市重挫。利手机版登录入口使用方法公寓交易价格迅速回升并超越前期高点。

几乎都选择继续支付租金。”中原投资旗下利手机版登录入口使用方法项目的收租率和出租率仍与疫情前几乎持平。“利手机版登录入口使用方法出于法律责任及未来返校住宿保障的考虑，新冠疫情则提供了另一层验证。即便在疫情初期利手机版登录入口使用方法停课、部分利手机版登录入口使用方法返乡的情况下，

从回报收益角度来看，香港利手机版登录入口使用方法宿舍的收益水平明显高于传统办公及住宅物业。实际上

根据实际交易情况估算，据莱坊统计，香港利手机版登录入口使用方法公寓的租金收益率预计为4.5%，且有可能超过5%。相比之下，甲级办公空间的收益率约为3.7%，服务式公寓的收益率通常介于3%至3.5%之间。中小型住宅物业的收益率则在3.2%至3.6%之间。

一旦体验过就很难放手。”中途撤资的极少。”叶明慧说，“这类资产现金流稳定、抗跌性强，“投资过利手机版登录入口使用方法公寓的机构普遍表现出高度‘忠诚度’，

资本热潮的背后，政策也在推波助澜。2025年7月，香港特区政府推出“城中学舍计划”，核心目标是便利市场将现有利手机版登录入口使用方法大厦（包括酒店）改作利手机版登录入口使用方法宿舍。

主要措施包括：扩大“酒店”用途定义以涵盖合资格利手机版登录入口使用方法宿舍；大部分利手机版登录入口使用方法用地无需规划审批即可改建；放宽建筑法规及地积比要求；改建工程须于18个月内完成。

2025年施政报告进一步宣布，便利措施亦适用于重建或新建建筑物内兴建的利手机版登录入口使用方法宿舍。政府还预留全新利手机版登录入口使用方法及其他土地用于兴建新利手机版登录入口使用方法宿舍。2026年7月，除现有建筑物改装外，计划已予扩展，立法会财务委员会通过一笔过拨款共103亿港元予六间教资会资助大学，以加快兴建利手机版登录入口使用方法宿舍。

从简化审批到资金拨付，香港特区政府正以前所未有的力度推动利手机版登录入口使用方法宿舍的供给侧改革。从存量改造到新建供应，

如何做好这本生意

资本涌入只是故事的开始。当一栋楼被改造成利手机版登录入口使用方法公寓后，真正的考验才刚刚开始：如何定价、如何获客、如何控制成本、如何让资产持续增值？

这并非一门“二房东”式的简单生意，取决于运营的深度。而是一套涉及品牌定位、产品设计、客户运营与资本退出的系统工程。利润的厚度，

中原投资的策略是多品牌布局、差异化定位。据界面新闻了解，目前中原旗下共有两个利手机版登录入口采用方法公寓品牌：“一步居”和“一汇居”。“一步居”寓意“一步”的距离，启德新区的生活配套也相当便利。周边分布着港理工、城市大学等多所利手机版登录入口采用方法，步行即可抵达；“一汇居”则有“汇聚”之意——以启德项目为例，项目通常邻近利手机版登录入口采用方法，搭乘公共交通即可抵达，

价格方面，一步居38号的豪华单人间月租17300港元起，价格普遍在6200港元以上。从合租床位到单人套房，覆盖多个需求层级。面积在204至234平方呎；豪华双人间月租约14300港元起。而位于启德的一汇居则提供三人间、四人间等多种房型，

从租客结构来看，目前中原旗下项目近九成租客都为内地利手机版登录入口使用方法，叶明慧在采访中向界面新闻透露，其余一成来自东南亚、印度。另有少量本地利手机版登录入口使用方法。

像李芳这样合租的内地利手机版登录入口使用方法，正是品牌公寓的核心目标用户，当5500港元只能在老旧民居中换得一个床位时，加一些价钱就可以入住全装修、家具齐全、配备24小时安保及利手机版登录入口使用方法休闲空间的品牌公寓，这恰恰解释了品牌溢价的来源。

中原目前坚持地段优先、灵活改造的策略。通常来说优先考虑通勤便利性，在项目标的获取上，但也不排除偏远项目，可通过提供穿梭巴士等方式解决交通问题。改造标的同样灵活：写字楼、酒店、住宅均可纳入改造范围。

酒店改建相对便捷，写字楼则需评估是否适合住人及改造成本。部分项目会保留原有格局，部分则进行大幅度功能重构，把办公楼层改为利手机版登录入口使用方法活动空间，本质上是在控制改造成本的同时，或将复式单位拆分为独立房间。这种灵活性，最大化每一平方的租金产出。

谈及未来，叶明慧将香港利手机版登录入口使用方法公寓市场定位在“初级阶段”，但她认为前景明朗，“已吸引主权基金、保险资金等机构关注并逐步入场。”

她向界面新闻描绘了一个在英美已运行数十年的利手机版登录入口使用方法公寓生意闭环：专业机构从拿地起规划为利手机版登录入口使用方法公寓，建成稳定运营后出售给追求稳定现金流的养老金、保险利手机版登录入口使用方法等核心投资人；物业老化后，偏好“价值增值”策略的私募机构接手进行翻新改造，提升租金与物业品质后再次出售。在这个闭环中，每一次转手都伴随着运营能力的升级，运营做得越好，资产的退出价格就越高。

但抗经济周期、抗极端风险的特性已在英美市场经过数十年验证。相信未来市场会朝着稳健、专业化的方向走下去。”叶明慧说。“利手机版登录入口使用方法公寓在香港尚处发展初期，